cotas condominiais em atraso?

A cobrança de cotas condominiais atrasadas pode ser feita extrajudicialmente e, se não houver pagamento, por execução judicial, que costuma ser o caminho mais rápido porque a cota condominial pode constituir título executivo extrajudicial quando estiver documentalmente comprovada e prevista na convenção ou aprovada em assembleia.


1. Apure corretamente a dívida, monte um demonstrativo discriminando, mês a mês, com:

  • Valor da cota;

  • Data de vencimento;

  • Multa;

  • Juros de mora;

  • Correção monetária, quando cabível;

  • Eventuais despesas que possam legalmente ser cobradas.

O Código Civil determina que o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio e, em caso de atraso, aplica-se a multa de até 2%, além dos juros previstos na convenção; na ausência de previsão, há regras legais específicas para os juros.


Atenção: desde a Lei 14.905/2024, a redação do art. 1.336, §1º, do Código Civil foi alterada. Portanto, para débitos atuais, é importante verificar a convenção e o período de cada parcela antes de fazer o cálculo.


2. Faça uma cobrança extrajudicial formal, o síndico ou a administradora pode enviar ao condômino uma notificação com:

  • Identificação da unidade;

  • Relação das cotas vencidas;

  • Valor atualizado;

  • Prazo para pagamento;

  • Forma de pagamento;

  • Aviso de que, não havendo pagamento, poderá ser Ajuizada execução.

Importante: É recomendável manter prova do envio e do recebimento.


3. Se não pagar, pode ser ajuizada execução:

Essa é uma vantagem importante das cotas condominiais: o art. 784, X, do CPC reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que documentalmente comprovado e previsto na convenção ou aprovado em assembleia.

Na execução, o devedor é citado para pagar e, não pagando, podem ser adotadas medidas de constrição patrimonial, conforme o caso.

Inclusive, a dívida condominial tem natureza propter rem, isto é, está vinculada ao imóvel. O STJ reconhece, em determinadas situações, a possibilidade de atingir o próprio imóvel para satisfação do débito.


4. Cuidado com a cobrança de honorários:

Um ponto particularmente importante, não é seguro simplesmente acrescentar honorários contratuais do advogado ao débito e executá-los junto com as cotas. Em decisão divulgada em 2025, o STJ decidiu que honorários contratuais não podem ser incluídos na execução das cotas condominiais, mesmo que a convenção preveja essa cobrança.

Isso é diferente dos honorários de sucumbência eventualmente fixados pelo juiz no processo.


5. Se o imóvel mudou de proprietário:

A situação merece atenção porque as cotas têm natureza propter rem. O proprietário atual pode responder por débitos condominiais anteriores à aquisição, conforme o art. 1.345 do Código Civil e a jurisprudência do STJ.

Por isso, antes de ajuizar a cobrança, é importante conferir quem consta como proprietário, quem está na posse e o período exato das cotas.

Em termos práticos, para um condomínio inadimplente, eu recomendaria notificação extrajudicial + demonstrativo detalhado do débito + tentativa curta de acordo + execução judicial caso não haja pagamento, sem deixar a dívida acumular indefinidamente.


Se você tem alguma dúvida sobre Direito Condominial, conte conosco. Estamos à disposição para analisar o seu caso, esclarecer seus direitos e buscar a melhor solução para a sua situação.